Indoor Air Quality: leva strategica per il Real Estate

White Paper
  • L’inquinamento indoor
  • La salubrità dell’aria nel settore Real Estate
  • Il tema del benessere dei dipendenti nelle aziende tenant
  • Un modello per quantificare i benefici di un ambiente salubre

L’inquinamento indoor

L’Organizzazione Mondiale della Sanità (OMS) si occupa di inquinamento indoor sin dagli anni ‘80. L’attenzione in questi anni è stata prevalentemente incentrata sulla promozione di una migliore qualità dei materiali (eliminando o limitando fortemente l’uso di sostanze responsabili di emissioni pericolose) e di una migliore ventilazione, grazie alla quale è possibile diluire o rimuovere gli inquinanti che possono comunque trovarsi negli edifici.

Sulla base delle linee guida dell’OMS, negli Stati Uniti l’EPA (Environmental Protection Agency) ha promosso programmi concreti che hanno portato all’elaborazione del concetto di “green building”. Da tale matrice sono nate le maggiori certificazioni riguardanti la sostenibilità degli edifici, che hanno interessato a lungo prevalentemente la progettazione e la realizzazione di nuovi edifici, ma oggi sono applicate anche al patrimonio immobiliare esistente. Negli anni le certificazioni si sono evolute, arrivando a coprire l’intero ciclo di vita dell’edificio e a mettere al centro la persona.

In Europa, l’EEA (European Environment Agency) recependo le direttive dell’OMS, ha introdotto il tema dell’efficientamento energetico e si è concentrata sull’armonizzazione degli approcci dei vari paesi EU.

La salubrità dell’aria nel settore Real Estate

Nei paesi più industrializzati l’Indoor Air Quality è già un tema che condiziona i rapporti tra tenant e proprietari immobiliari e la qualità dell’aria influenza il valore degli edifici.

Essendo ormai ampiamente documentati e divulgati i potenziali effetti negativi sulla salute dell’esposizione a sostanze chimiche volatili, particolato e altre emissioni inquinanti, la qualità dell’aria interna è diventata una priorità per i proprietari di edifici e per gli occupanti.

Sebbene la gestione di beni immobili commerciali sia molto articolata e complessa, una maggiore attenzione all’igiene occupazionale e al benessere degli occupanti, con investimenti nei sistemi per gestire la qualità dell’aria interna, può non solo ridurre la responsabilità, ma anche aumentare le prestazioni dei servizi, il ritorno sull’investi- mento e il valore degli immobili.

Una recente analisi che ha interessato gli edifici per uffici a Singapore ha mostrato che il ritorno sull’investimento in IAQ può essere sostanziale (78,56%), mentre i valori degli immobili possono aumentare dall’1,28% al 3,85%. Questo dato è estremamente interessante per i valutatori e gli investitori in immobili per uffici e contribuisce a promuovere la sostenibilità nello sviluppo di immobili commerciali.

L’analista indipendente Verdantix, in una ricerca di mercato svolta nel 2020, ha rilevato che il 46% degli intervistati nel settore real estate ha affermato che il miglioramento della salute e del benessere degli occupanti sarebbe stata una priorità assoluta nei 12 mesi successivi. (Verdantix Global Corporate Survey 2020: Smart Building Technology Budgets, Priorities & Preferences).

Lo stesso analista, nell’ambito della ricerca sugli smart building, ha rilevato che circa il 60% degli operatori real estate avrebbe fatto nuovi investimenti in sistemi di monitoraggio della qualità dell’aria. (Indoor Air Quality and Office Property Value, January 2010 Journal of Sustainable Real Estate).

Il tema del benessere dei dipendenti nelle aziende tenant

Negli ultimi 40 anni i driver del valore aziendale sono profondamente cambiati nel mondo occidentale. Oggi il settore terziario pesa ampiamente di più dell’industria e i servizi implicano una prevalenza del capitale intellettuale fra i fattori produttivi. Se più dell’80% del valore di un’azienda si basa sulle persone, si comprende bene come gli edifici dovrebbero essere progettati e gestiti per ottimizzarne le prestazioni e il benessere.

Fino a poco tempo fa, molte aziende consideravano i luoghi di lavoro neutri rispetto alla generazione di valore e profitto. Anche di fronte a spazi di lavoro più ricchi di servizi, le aziende non sono sempre in grado di quantificare il beneficio per il business, in termini economici e finanziari. Ci sono, però, metriche chiare che mostrano la correlazione tra caratteristiche dei luoghi di lavoro e maggiore produttività, maggiore fidelizzazione e riduzione delle assenze per i dipendenti.

Uno studio dell’Università di Harvard ha rilevato che una migliore qualità dell’aria ha mostrato un aumento della produttività dei dipendenti dell’8%, che, nello studio, si è tradotto in 6.500 dollari extra di entrate annuali generate per dipendente. (Harvard Business Review di Joseph Allen of Harvard T.H. Chan School of Public Health, 21 marzo 2017).

Uno studio del 2020 condotto dall’Università di Maastricht nei Paesi Bassi ha rilevato che il miglioramento dell’ambiente interno di un edificio ha migliorato significativamente la soddisfazione sul lavoro e ridotto i giorni di congedo per malattia del 2%.

Un modello per quantificare i benefici di un ambiente salubre

Per aiutare proprietari degli immobili, tenant e occupanti a valorizzare questi benefici, si può fare riferimento ad un’analisi condotta dall’americana Stok sugli edifici ad alte prestazioni, che analizza il caso di un’azienda che occupa un edificio di 10.000 mq, con una media di 12 mq per persona, per un totale di 834 dipendenti.

https://stok.com/research/financial-case-for-high-performance-buildings

Il business case elaborato da Stok mostra evidenze chiare:

  • Incremento dell’utile per dipendente: € 2.987/anno
  • Incremento dell’utile per metro quadro: € 249/anno

Questo beneficio, riconosciuto dai tenant, può consentire al proprietario dell’immobile di applicare un sovrapprezzo fino a 200€/mq. In 10 anni, i numeri sono rilevanti.

La pandemia ha portato la salute e il benessere dei dipendenti in cima all’agenda delle aziende, pertanto questa prospettiva è ancora più chiara e dibattuta.

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